Vivienda promovida en Uruguay: qué exonera realmente la Ley 18.795 y qué conviene verificar antes de firmar

La Ley N.º 18.795 habilita al sector privado a promover proyectos de vivienda —construcción, reciclaje, refacción o ampliación— destinados tanto a la venta como al arrendamiento. El régimen, hoy conocido como vivienda promovida, es uno de los instrumentos fiscales más utilizados del mercado inmobiliario uruguayo: según datos publicados por la Agencia Nacional de Vivienda, hay 1.824 proyectos declarados promovidos, que suman 52.713 viviendas, y 183 proyectos más en estudio.

Para un inversor extranjero el atractivo no está en el negocio inmobiliario en sí, sino en el paquete tributario que acompaña a la declaratoria promocional. Bien ubicado, ese paquete puede dejar la renta del alquiler fuera del impuesto durante diez ejercicios.

Pero el paquete no se aplica solo, no es igual para todos los expedientes y se puede perder.

Qué dice la ley y qué deja en manos del Poder Ejecutivo

Conviene deshacer un malentendido frecuente. La ley sí enumera los beneficios posibles: el artículo 4.º contiene un catálogo expreso en siete literales, que incluye la exoneración de los impuestos que gravan la renta del proyecto promovido, la deducción íntegra del costo de adquisición del inmueble a efectos del IRAE, la exoneración de Impuesto al Patrimonio de los inmuebles promovidos, la exoneración de IVA a la enajenación y construcción con crédito por el IVA de compras, y la exoneración del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales en la primera trasmisión.

Lo que la ley no hace es concederlos. El artículo 4.º faculta al Poder Ejecutivo a otorgarlos. El alcance concreto —qué impuesto, en qué porcentaje, durante cuántos ejercicios y bajo qué condiciones— se define en la reglamentación y, en último término, en el acto de declaratoria de cada proyecto.

Esa reglamentación no es un texto único ni estable. El Decreto 355/011 sigue siendo la norma base, pero su redacción actual proviene en buena parte del Decreto 129/020, con ajustes posteriores de los Decretos 340/020 y 283/021. A eso se suma la reglamentación ministerial aprobada por Resolución 774/2022, aplicable a los proyectos ingresados desde el 4 de octubre de 2022. Qué versión rige un expediente depende de cuándo entró.

La consecuencia práctica es directa: una proyección financiera seria parte de la resolución de declaratoria de ese proyecto, no de un cuadro resumen encontrado en internet.

Quién otorga la declaratoria (y por qué importa saberlo)

Aquí se concentra el error de procedimiento más común entre quienes se acercan solos al régimen.

El circuito, fijado en el artículo 1.º del Decreto 355/011, es este: el interesado presenta el proyecto ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), que lo evalúa y remite su pronunciamiento a la Comisión Asesora de Inversiones en Vivienda de Interés Social (CAIVIS) —integrada por un representante del Ministerio de Economía y Finanzas y uno del ministerio de vivienda—, la cual asesora al Poder Ejecutivo, que es quien dicta el acto de declaratoria promocional.

Los pronunciamientos de la ANV y de la CAIVIS son preceptivos pero no vinculantes.

Consultar en la ventanilla técnica si un inmueble "califica" no equivale, por tanto, a tener el beneficio confirmado ni a conocer su alcance fiscal exacto. Son dos preguntas distintas y la segunda no se responde en el mostrador.

Los beneficios cambian según de qué lado estés

El decreto distingue dos posiciones, y confundirlas produce expectativas equivocadas.

Si desarrollas el proyecto (artículo 10) IRAE: exoneración de las rentas de la primera enajenación de las viviendas promovidas, siempre que se realice como máximo hasta nueve ejercicios posteriores a aquel en que finalice la obra. ITP: exoneración aplicable a la parte enajenante y a la adquirente en la primera enajenación, con el mismo límite temporal. IVA: exoneración a la primera enajenación de las viviendas, más devolución del IVA de compras de bienes y servicios que integren el costo directo, mediante certificados de crédito de la DGI por el procedimiento aplicable a exportadores. La devolución solo admite facturas de bienes o servicios incorporados a la obra civil hasta dos años después de cerrada la obra. También se exonera el IVA a la importación de bienes destinados a la obra. Impuesto al Patrimonio: sobre las obras en construcción, desde el cierre del ejercicio en que se presentó la solicitud hasta el de finalización de obras. Las viviendas terminadas destinadas a la venta quedan exoneradas en el ejercicio de finalización y los tres siguientes. Si compras una unidad para alquilarla (artículo 12)

Este es el perfil del inversor no residente, y el paquete es distinto:

Renta del arrendamiento: exoneración a efectos de IRAE, IRPF e IRNR de las rentas originadas durante el ejercicio en que finalice la obra y los nueve siguientes. La exoneración es del 100 % cuando la vivienda está en las zonas que determine el ministerio competente con conformidad del MEF, o cuando el arrendamiento se efectúa a través del Fondo de Garantía de Alquileres o de otra garantía habilitada; y del 60 % para los restantes arrendamientos de viviendas promovidas. IRPF: las rentas exoneradas no computan a efectos de los límites del literal j) del artículo 27 del Título 7. Impuesto al Patrimonio: exoneración por las viviendas adquiridas en el ejercicio de finalización de obra; en cada uno de los nueve ejercicios siguientes, la exoneración opera solo si en ese ejercicio la vivienda estuvo arrendada al menos seis meses.

Un detalle operativo que ahorra fricción: los tributos que gravan rentas y el ITP exonerados no son objeto de retención ni percepción, presentando ante el responsable la constancia emitida por la CAIVIS. Si la exoneración es parcial, la retención se calcula sobre el monto no exonerado.

La condición que deja fuera al alquiler turístico

El artículo 12 cierra con una frase que decide muchas operaciones: los beneficios otorgados a los arrendamientos son aplicables solamente a viviendas permanentes, definidas según el artículo 21 de la Ley 13.728, y siempre que los contratos tengan un plazo igual o mayor a 12 meses. La misma condición aparece en el artículo 10 para el desarrollador.

Para quien compra pensando en combinar renta y uso personal del inmueble, esto es determinante. La rentabilidad bruta del alquiler de temporada suele superar a la del permanente; la rentabilidad neta, una vez que entra el impuesto que se dejó de exonerar, puede no hacerlo. Es un cálculo que se hace antes de comprar.

Qué proyectos y qué zonas califican

El decreto fija características mínimas: áreas habitables de entre 35 y 125 m² según cantidad de dormitorios, o entre 25 y 40 m² para monoambientes que cumplan la normativa municipal del departamento. Los proyectos deben localizarse en zona urbana con infraestructura instalada, y el decreto excluye expresamente los ubicados en zonas donde predomine el uso de viviendas de temporada.

También hay mínimos de inversión: al menos dos viviendas en construcción, al menos una vivienda adicional en reciclaje, y en refacción una inversión mínima de 100.000 UI por vivienda (aproximadamente USD 16.500 al tipo de cambio y valor de UI de agosto de 2026).

El ministerio competente, con conformidad del MEF, puede definir zonas, fijar requisitos arquitectónicos específicos y establecer precios máximos y otras condiciones de enajenación. Esa es la capa que más se mueve en el tiempo, y la que hay que mirar actualizada en cada operación.

El riesgo real es de calendario

Para quien evalúa invertir bajo este régimen, el mayor riesgo no suele ser fiscal sino temporal. Tres reglas lo explican.

Los beneficios se otorgan exclusivamente para los tributos generados a partir de la declaratoria promocional. Lo que se devengó antes, se paga.

Los plazos posteriores a la declaratoria corren y vencen. El beneficiario debe presentar ante la ANV el permiso de construcción aprobado dentro de los 120 días corridos desde la notificación de la declaratoria, e iniciar las obras dentro de los 270 días corridos siguientes a esa presentación. Vencidos los plazos se lo puede tener por desistido, con pérdida de los beneficios otorgados, salvo causa fundada no imputable al interesado. La ejecución debe ajustarse al cronograma presentado, con un margen de tolerancia del 50 % y posibilidad de prórroga; si no se culmina, el Poder Ejecutivo puede revocar la declaratoria.

El incumplimiento tiene consecuencias graduadas. Ante incumplimientos, el Poder Ejecutivo puede aplicar multas, decretar la pérdida parcial de los beneficios o revocar la declaratoria con pérdida de todos ellos, comunicándolo a la DGI. Las multas van de 2.600 a 26.500 UI para incumplimientos leves (aproximadamente USD 430 a USD 4.400) y de 26.500 a 1.300.000 UI para los graves (aproximadamente USD 4.400 a USD 214.000), según valores de agosto de 2026.

Los datos de la propia ANV reflejan que esto ocurre: cerca de 190 proyectos ingresados no se llevaron a cabo, por desistimiento del inversor o por revocación.

Además, quien adquiere una vivienda promovida y la destina al arrendamiento queda obligado a brindar a la ANV la información y documentación que le sea requerida para el seguimiento de los beneficios. No es una compra que se cierra en la escritura y se olvida.

Un régimen que no se acumula con otros

El artículo 14 del decreto establece que los beneficios de la Ley 18.795 son incompatibles con otros beneficios tributarios promocionales, con la única excepción de los derivados de la normativa sobre estacionamientos. Quien esté evaluando en paralelo otras vías de promoción de inversiones necesita decidir, no sumar.

Vivienda promovida y residencia fiscal: dos planos distintos

Un punto que suele pasarse por alto y que conviene mirar con detenimiento.

El arrendamiento de un inmueble situado en Uruguay genera renta de fuente uruguaya. Los regímenes de exoneración temporal previstos para quienes trasladan su residencia fiscal al país operan sobre determinadas rentas de fuente extranjera. Son dos planos distintos, y quien llega asumiendo que su condición de nuevo residente ya cubre todo su patrimonio se lleva una sorpresa con el alquiler uruguayo.

Cómo encajan ambos regímenes en un caso concreto —qué se compra, a nombre de quién, con qué destino, en qué ejercicio y con qué situación fiscal en el país de origen— es un análisis que se hace antes de firmar.

Qué revisamos antes de que comprometas capital

En Residencia Global analizamos operaciones de inversión inmobiliaria en Uruguay desde el ángulo fiscal y de estructura, no desde la intermediación inmobiliaria. No representamos a ningún promotor. Lo que revisamos:

Si el proyecto o la unidad cuenta efectivamente con declaratoria promocional dictada, y cuál es su alcance. Qué exonera ese expediente concreto, en qué porcentaje y durante cuántos ejercicios. Qué versión de la reglamentación le resulta aplicable según su fecha de ingreso. Si la operación llega al 100 % de exoneración de renta o se queda en el 60 %, y qué haría falta para lo primero. Qué estructura de titularidad resulta más eficiente según tu situación de residencia fiscal. Qué obligaciones asumes tras la compra y qué hechos hacen decaer el beneficio. Cómo se articula la operación con tu tributación en el país de origen.

Si estás evaluando una inversión bajo este régimen, escríbenos antes de firmar. Una consulta ordena el calendario y evita el error caro.

Revisa tu operación antes de firmar

Este artículo es información general y no sustituye el análisis de un caso concreto. Cada operación se revisa de forma individual, en coordinación con escribano y contador público habilitados en Uruguay. Toda calificación fiscal queda sujeta a confirmación del contador.